Рынок новостроек на черноморских курортах Кубани переживает серьезную трансформацию. В Анапе за первые месяцы 2026 года зафиксировали рекордное падение спроса на первичное жилье. Количество сделок сократилось на 38,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом стоимость квартир в новостройках продолжает расти.
Падение продаж
По данным аналитиков Dataflat.ru, в Анапе в этом году продали всего 118 квартир в новостройках. Совокупная площадь реализованной недвижимости уменьшилась на 33,8%, составив 5,1 тысячи квадратных метров.
Схожая ситуация сложилась в Сочи. Там количество сделок снизилось на 29,2% год к году, до 179 квартир и апартаментов общей площадью 83,6 тысячи квадратных метров. В ЦИАН зафиксировали снижение продаж на первичном рынке Сочи за первые месяцы 2026 года на 30% год к году и на 81% к среднемесячным значениям за два года. В компании «Этажи» отмечают, что количество заявок на покупку сократилось на 35–40%. Об этом пишет газета «Коммерсантъ».
Падение спроса на курортах Кубани оказалось более выраженным, чем в среднем по стране. Для сравнения: совокупный объем продаж квартир и апартаментов в новостройках России в феврале сократился на 13,1% год к году.
Цены идут вразрез с рыночной логикой
Парадоксально, но столь существенное падение спроса не привело к ожидаемой коррекции цен. Напротив, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Анапы увеличилась на 4,4% и достигла 338 тысяч рублей. В Сочи цены также демонстрируют инерцию. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 588,9 тысячи рублей. Хотя здесь зафиксировано снижение на 13,8% год к году, что может указывать на начало ценовой коррекции в сегменте.
Эксперты отмечают, что рынок недвижимости перегрет. Сейчас сделки активно заключаются только с дисконтом 15–20% от цен прошлого года. Это косвенное признание того, что номинальные цены все чаще не соответствуют реальной готовности покупателей платить.
Что стоит за падением спроса
Риелторы выделяют несколько ключевых факторов, объясняющих охлаждение курортного рынка недвижимости. Главный из них — чрезмерно высокая стоимость предложения, которая за последние годы достигла уровней, отсекающих значительную часть потенциальных покупателей. Кроме того, есть вопросы к соотношению цены и качества квартир.
Также не сделки влияют постоянные угрозы атак беспилотников. В Сочи время от времени не работает аэропорт. Эти факторы существенно снижают инвестиционную привлекательность курортной недвижимости.
Глубинный кризис
Тревожные сигналы, поступающие с рынка Анапы, выходят далеко за рамки текущего падения продаж. Согласно данным, опубликованным еще в конце 2025 года, из 12,7 тысячи строящихся в городе квартир не продано 11,3 тысячи, или 89%. При текущих темпах продаж на реализацию этого объема может уйти до 21 года. Для сравнения, в Сочи аналогичный показатель составляет 70% со сроком реализации около 3,7 лет.
При этом предложение в Анапе не сокращается, в отличие от других городов Кубани. Это говорит о продолжении активного ввода нового жилья девелоперами в условиях, когда старые объемы не раскупаются. Такая ситуация создает риск дальнейшего накопления нереализованных площадей и потенциального обострения конкуренции среди застройщиков.
