Анапа обогнала Сочи по росту цен на недвижимость. При этом квартиры и частные дома продаются хуже.
Рынок недвижимости Анапы переживает не лучшие времена. По данным экспертов, жилье здесь 10 сентября дорожает рекордными темпами, обгоняя даже Сочи. Но одновременно с этим местные застройщики и риелторы бьют тревогу: продажи квартир и домов падают, а объем непроданного жилья грозит превратиться в многолетний кризис перепроизводства. Почему рынок идет вразнос и кто виноват в этом перегреве – в материале портала «Город».
Рекорды роста цен
Недавно издание РБК сообщило, что за 2025 год стоимость квадратного метра в новостройках Анапы и Геленджика выросла на 12-15%, достигнув отметки в 220-250 тысяч рублей. Для сравнения: Сочи, считавшийся всегда безоговорочным лидером, показал скромные 5%. В этом городе-курорте цены на новостройки в зависимости от класса жилья варьируются от 264 тысяч до 1,2 млн рублей за квадратный метр. Такие данные озвучил основатель девелопера Bravo Аркадий Погосян.
О том, что среди кубанских курортов сильнее всего подорожали новостройки в Геленджике и Анапе, также заявили аналитики федерального портала «Мир квартир». В комментарии РИА они привели те же цифры прироста в 12–15%. Но, по их подсчетам, стоимость квадратного метра в новостройках этих городов выше: в Анапе — 260,9 тысячи рублей за «квадрат», в Геленджике — 298 тысяч рублей.
Оценки риэлторов
Опрошенные порталом «Город» сотрудники двух риэлторских агентств Анапы подтвердили эту статистику. Но заметили, что в отдельных новостройках квадратный метр стоит уже под 300 тысяч рублей и выше. В то же время дорожает вторичное жилье. Сейчас средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке оценивается в 176 тысяч рублей. По словам риелторов, «вторичка» выросла в цене примерно на 6–8% с начала 2025 года.
«Сейчас однокомнатные квартиры на вторичном рынке продаются минимум за 7 млн рублей. Двухкомнатные идут уже от 10 млн, а трехкомнатные – от 11 млн рублей. Можно говорить о том, что экологическое ЧП с мазутом в Керченском проливе не сказалось на ценах. Все ожидали, что они сильно упадут, но этого не случилось», — уточнили собеседники.
Растут в цене и частные дома. По данным портала «Мир квартир», с лета прошлого года больше всего по цене «квадрата» прибавили Анапа (+7,9%) и Новороссийск (+7,8%). Меньше — Туапсе (+5,1%) и Сочи (+5,7%). В среднем сейчас квадратный метр стоит 130 тысяч рублей. Усредненная цена частного дома в Анапе – 21 млн рублей.
Падение продаж
За бравурными отчетами девелоперов и риелторов скрывается менее радужная статистика. Согласно данным федеральной системы «Нашдом.рф», процитированным «Коммерсантом», Анапа возглавляет антирейтинг по продажам на Кубани. Из 12,7 тысяч строящихся квартир не продано 11,3 тысячи (89%). По прогнозам, при текущих темпах продаж на реализацию этого объема уйдет 21 год. Для сравнения, в Сочи этот показатель составляет 70% непроданного жилья, а срок реализации — около 3,7 лет.
Аркадий Погосян говорит, что в первые месяцы 2025 года в Анапе наблюдалось снижение продаж квартир — с 44 сделок в январе до 24 в апреле. Но с мая ситуация стала исправляться. В июне уже было полсотни сделок, а в июле – 83. Но это количество пока не сравнимо с рекордно низким показателем 2024 года, когда в Анапе состоялось 536 сделок по продаже объектов недвижимости.
Анапские риелторы признаются, что в августе и сентябре сделок было не более 60. То есть наблюдается очередное падение продаж. «На это влияют многие факторы, в том числе сезонность. Но самая главная причина – это отмена льготной ипотеки и высокая ключевая ставка. Если не будет других ЧП и мер Центробанка, то, может быть, продажи в этом году вырастут», — отмечают риэлторы.
Что будет дальше?
Рынок недвижимости Анапы демонстрирует признаки перегрева. С 2018 года стоимость жилья здесь взлетела на 45–60%. И, как показывают последние данные, продолжает расти. При этом объемы строительства продолжают увеличиваться . В отличие от Геленджика, где продолжает действовать мораторий на возведение многоквартирных домов.
При этом горожане и СМИ единодушны в вопросе перенасыщения рынка новостройками: Анапа не справляется с нагрузкой. Новые микрорайоны страдают от нехватки воды, электричества, качественных дорог, школ и поликлиник.
«Потенциальные покупатели, конечно, стали более тщательно подходить к подбору жилья. Многим известны проблемы в районах новой жилой застройки. Другой немаловажный момент – это рыночные ипотечные ставки в 23–25% годовых. Они лишают возможности большинства россиян брать ипотеку для покупки курортного жилья. Ну, и крушение танкеров в Керченском проливе и разлив мазута нанесли удар по имиджу всего черноморского побережья», — констатируют риэлторы.
Прогнозы участников рынка насчет будущего разделились. Одни (как Аркадий Погосян) верят в трансформацию Анапы из летнего курорта в «многофункциональный туристический центр». И предрекают дальнейший постепенный рост цен. Другие видят риски серьезной коррекции. Стоит напомнить, что еще в мае 2025 года Центробанк РФ предупредил о рисках «пузыря» на первичном рынке. Статистика говорит сама за себя: цены искусственно завышены на фоне снижающегося спроса.
