Анапский городской суд вынес очередное решение по иску мэрии к владельцу гостевого дома. Разбирательство вновь напомнило об ужесточении контроля за использованием земель под индивидуальное жилищное строительство. Сейчас на Кубани продолжается процесс по легализации гостевых домов.
Суть спора
Администрация Анапы подала иск к местной предпринимательнице. Власти потребовали от нее привести строения в соответствие с функциональным назначением. Чиновники указали на то, что ее землю нельзя использовать в коммерческих целях до изменения вида разрешенного использования. Судебное разбирательство касалось земельного участка площадью 1725 кв. метров на улице Полевой в Анапе. Он принадлежит ответчице на праве собственности, имеет вид разрешенного использования «ИЖС» и находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.
На территории зарегистрированы три объекта недвижимости. Это трехэтажный жилой дом площадью 371,8 кв. метров, другое трехэтажное строение площадью 246,4 кв. метров и одноэтажное нежилое здание площадью 39,7 кв. метров. При этом на участке оказалось еще одно капитальное двухэтажное строение, которое не было поставлено на кадастровый учет. Все эти объекты эксплуатируются как гостевой дом «Абсолют», заявили власти. В иске администрация указала, что вести бизнес на землях ИЖС нельзя.
Ответчица заявляла, что в отдельных зданиях проживает ее семья, а другие — вспомогательные. Здания были построены законно и не угрожают жизни и здоровью граждан. Но судебная экспертиза показала, что объекты созданы специально под сдачу в наем. При этом явных признаков коммерческой деятельности (например, рекламных вывесок) нет.
Решение суда
Суд встал на сторону мэрии. Ответчицу обязали поставить на учет двухэтажное здание. Его при этом нужно перестроить, а если это невозможно — снести полностью. Также суд запретил владелице участка использовать его в коммерческих целях до изменения вида разрешенного строительства (с ИЖС на тот, который допускает гостиничное обслуживание). Суд подчеркнул, что такой вид деятельности как гостиничное обслуживание отнесен к условно-разрешенным и требует проведения публичных слушаний, а ответчица соответствующего разрешения не получала.
Если ответчица не будет выполнять решение суда, каждый месяц ей придется платить штраф в 100 тысяч рублей. Дополнительно с нее взыскали госпошлину в доход государства в размере 20 тысяч рублей.
Гостевые дома: судебные аналогии
Это не первое такое решение в Анапе. В частности, как сообщал новостной портал «Город», ранее аналогичный вердикт вынесли по гостевому дому «У Анатолия». Основанием стало несоответствие фактического использования земли целевому назначению. Участок площадью 1255 квадратных метров находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Там нельзя вести коммерческую гостиничную деятельность. Однако на участке работал целый комплекс построек с бассейном, навесами и беседками, а в интернете размещались рекламные объявления.
Сейчас в Анапе, как и в целом по Кубани, продолжается эксперимент по легализации гостевых домов. Недавно чиновники анапской мэрии заявили: большинство объектов размещения попали в единый реестр и прошли этап классификации. Но, как выяснил портал «Город», реальная картина далека от благополучной. В Анапе насчитывается более тысячи гостевых домов. Но в реестре пока числится только 806 гостевых домов. Получается, как минимум каждый пятый гостевой дом в Анапе продолжает работать в серой зоне.
Уклончивость губернатора
Проблемы с легализацией гостевых домов обсуждались на самом высоком региональном уровне. В ходе прямой линии 5 декабря губернатор Кубани Вениамин Кондратьев получил острый вопрос от владельцев гостевых домов, которые оказались на грани закрытия из-за невозможности пройти процедуру самооценки. «Мы работали законно, платили налоги, а теперь лишены этой возможности, поскольку не можем пройти самооценку. Есть ли региональная возможность повлиять?» — спросили предприниматели.
Ответ губернатора оказался уклончивым и размытым. Вместо конкретных мер поддержки или регуляторных послаблений Кондратьев предложил в каждом спорном случае проводить общественные слушания. Фактически он переложил решение проблемы на плечи самих предпринимателей и их соседей.
Губернатор начал с жалоб жителей, недовольных расположением гостевых домов в жилых кварталах. «В рамках генплана пытались разделить, где они могут стоять, а где нет. Жители кварталов не считают, что такое возможно. Покупали дом для жилья, не думали, что будут машины. Нужно исходить из того, что всем должно быть хорошо», — заявил он.
Проблему Кондратьев охарактеризовал как накопившуюся за 10–20 лет, предложив «смотреть по-честному, соблюдая права жителей рядом». И единственным выходом глава региона назвал общественные слушания.
«Надо разбираться в каждом конкретном случае. Проводить общественные слушания. Надо отталкиваться от людей. А законодательство в порядок проведем. Если жители не против работы гостевых домов, то пусть работают по результатам общественных слушаний. Я бы все-таки оттолкнулся от общественных слушаний и согласия всех жильцов квартала, что тот или иной дом может быть гостевым», — добавил Кондратьев.
Гостевые дома: эксперимент с принудительным уклоном
По всей стране эксперимент по легализации гостевых домов стартовал 1 сентября 2025 года. В Краснодарском крае он начался 1 ноября прошлого года. Формально эксперимент называется добровольным, но по сути является принудительным. Владельцы гостевых домов обязаны внести сведения в федеральный реестр и получить официальный статус.
Они должны подать заявление, предоставить выписку из Росреестра и доказать соответствие объекта недвижимости требованиям по специальному чек-листу. Окончательное решение остается за Росаккредитацией. Гостевым домам в итоге присваивают уникальные идентификационные номера.
Предоставление услуг в гостевых домах, не внесенных в реестр, отныне запрещается. Под запрет также попадает реклама таких объектов. Такие нововведения вступили в силу с 1 января 2026 года. Нарушителям грозят солидные штрафы.
С одной стороны, легализация гостевых домов необходима для защиты прав туристов. Это также создает цивилизованные конкурентные условия. С другой — это может привести к массовому закрытию небольших объектов или уходу их на нелегальное положение. Об этом с самого начала говорили многие эксперты. Проблема в том, что многие гостевые дома расположены на землях, где такая деятельность запрещена. В том числе из-за изменения генпланов городов. В мэрии Анапы ранее публично признали, что чиновники бессильны в таких случаях и не могут помочь владельцам таких гостевых домов. При этом именно они принимали решение по обновлению генплана.
