По итогам третьего квартала Анапа стала лидером по росту стоимости вторичного жилья на Кубани. Средняя цена квадратного метра на анапском рынке «вторички» с июля по сентябрь увеличилась на 3,75%. Она достигла отметки в 182 тысячи рублей.
Разница в стоимости
Для сравнения, в других крупных городах региона наблюдается обратная тенденция. Так, в Сочи квадратный метр подешевел на 4%, опустившись до 284,8 тысячи рублей. В Краснодаре зафиксировали умеренное снижение на 0,7%, до уровня 131,3 тысячи рублей.
На первый взгляд, такая динамика говорит о сохраняющемся высоком спросе на недвижимость в Анапе. По актуальным объявлениям на популярных агрегаторах, приобретение относительно приличной однокомнатной квартиры площадью 37–40 квадратных метров в Анапе обойдется покупателю минимум в 7,5 миллиона рублей. Однако за этими цифрами номинального роста скрывается проблема, которая ставит под сомнение устойчивость текущего ценообразования.
«Замороженный» рынок
Рост цен на вторичном рынке происходит на фоне катастрофического падения спроса и затоваривания первичного рынка. В 2026 году аналитики фиксировали рекордное снижение числа сделок с новостройками в Анапе почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рыночные ипотечные ставки, закрепившиеся на уровне 23–25% годовых, фактически отсекли абсолютное большинство потенциальных покупателей. По оценкам экспертов, менее 7% семей на Кубани сегодня обладают средствами, необходимыми для покупки курортной недвижимости без государственных субсидий.
Несмотря на это, застройщики и частные продавцы демонстрируют удивительную ценовую инерцию. Вместо того чтобы адаптироваться к новым реалиям и снижать стоимость, участники рынка предпочитают консервировать убытки, поддерживая высокие номинальные цены в надежде на улучшение макроэкономических условий. Реальные же сделки, по словам риелторов, сегодня заключаются преимущественно со скрытыми дисконтами в размере 15–20% от заявленной стоимости, что является косвенным признанием несоответствия прайс-листов реальной покупательной способности.
Фактор неопределенности
Глубинная причина стагнации кроется в колоссальном дисбалансе спроса и предложения. Анапа уверенно занимает антилидирующие позиции по уровню нераспроданного жилья. Из примерно 12,7 тысячи квартир, возведенных или строящихся в городе, не нашли своих владельцев 11,3 тысячи. Это составляет внушительные 89% от общего объема. При сохранении текущих ничтожно малых темпов продаж, по оценкам экспертов, на реализацию только существующих остатков застройщикам потребуется более 21 года.
Ситуация усугубляется внешними факторами, снижающими инвестиционную привлекательность черноморских курортов. Периодические угрозы атак беспилотников и перебои в работе транспортной инфраструктуры, включая временные закрытия аэропортов, заставляют инвесторов пересматривать свои стратегии. На этом фоне строительная отрасль Анапы находится в глубоком кризисе. За восемь месяцев 2026 года объем работ составил 742 миллиона рублей. Это составляет лишь треть от показателя аналогичного периода 2025 года. По факту эта сфера упала на 65,1%. Такая статистика сигнализирует о фактической заморозке новых проектов.
